Portabilidade de financiamento imobiliário pode gerar economia de R$ 90 mil
21/09/2018 - IMOVEIS FINANCIADOS
Estudo revela o quanto os mutuários que contrataram um crédito nos anos de 2015 e 2016 – ou antes, quando a taxa Selic estava em dois dígitos – podem economizar agora, se eles pedirem ao banco a redução de menos de 0,5% dos juros em contrato ou trocando de banco.
Quando o governo autorizou a portabilidade do crédito imobiliário a qualquer pessoa que tivesse uma casa ou apartamento financiados, os empresários da construção civil comemoraram a boa notícia para o setor. Mas bastaram alguns meses naquele ano de 2014 para perceberem que a medida foi em vão, já que não fazia sentido o consumidor trocar de instituição financeira quando as taxas de juros subiam em todos os bancos.
Foi preciso esperar quatro anos para que a opção pela portabilidade, finalmente, passasse a valer a pena para os mutuários. Hoje, após sucessivas quedas na Selic, aqueles que assinaram o contrato nos anos de 2015 e 2016 conseguem encontrar um custo da dívida mais barato, com taxas menores se comparadas aos juros aplicados naquela época. “O cenário atual é perfeito para o consumidor tentar renegociar as condições de crédito com o próprio banco, ou mesmo partir para a portabilidade”, afirma a advogada Daniele Akamine, pós-graduada em Economia da Construção e sócia da consultoria Akamines Negócios Imobiliários.
Para demonstrar a vantagem, Daniele elaborou um estudo que compara o saldo devedor nas situações quando ocorre ou não esse tipo de renegociação.
A primeira simulação mostra o impacto da redução de 0,5 ponto percentual no custo efetivo total de um crédito de R$ 191 mil, concedido em 2016, num prazo de 30 anos pelo sistema SAC. Quem negociou uma condição melhor para financiar seu imóvel lá atrás conseguiu economizar, nesses dois anos, R$13.216,00 – figuras 1 e 2.
1. Contrato assinado em 2016
Compra e Venda
R$ 270.000,00
Financiamento Inicial
R$ 191.850,00
Idade
38
Prazo
360 meses
Sistema
SAC
Taxa de juros em 2016
10,30%
Prestação Inicial
R$ 2.184,00
Valor total
R$ 514.260,00
2. Se a redução de 0,50% fosse aplicada desde o início do contrato em 2016
Compra e Venda
R$ 270.000,00
Financiamento Inicial
R$191.850,00
Idade
38
Prazo
360 meses
Sistema
SAC
Taxa de juros em 2016
9,80%
Prestação Inicial
R$2.110,00
Valor total
R$ 501.044,00
Entretanto, se o desconto de 0,5% só for obtido agora, o cliente deixará de pagar R$ 73.963,00 até o final do contrato, além de ter o valor da prestação reduzida de R$ 2.100,00 para R$ 1.800,00 (simulação 3). Para esse cálculo, foi considerado que o mutuário permaneceu na mesma instituição onde tomou o crédito e que a dívida vinha sendo amortizada desde 2016, com o pagamento das parcelas mensais.
Fazendo a conta: economia vinda pela redução do custo da dívida com a nova taxa (514.260,00 – 413.197,00) – amortizações feitas em dois anos (191.850,00 – 164.750,00) = 73.963,00.
3. Considerando a redução de 0,5% em 2018, após 2 anos de amortizações
Compra e Venda
R$270.000,00
Financiamento (após 2 anos de amortizações)
R$164.750,00
Idade
38
Prazo (passados dois anos)
336 meses
Sistema
SAC
Nova taxa de juros em 2018
9,80%
Prestação Inicial
R$ 1.852,00
Valor total
R$ 413.197,00
No próximo cenário (simulações 4 e 5), o estudo da Akamines compara o que aconteceria se esse mesmo cliente, que conseguiu agora uma redução de 0,5% na taxa de juros, não tivesse interesse em diminuir o valor das suas prestações (R$ 1.852/mês), preferindo continuar pagando uma parcela em torno de R$ 2.100,00/mês para quitar o saldo mais cedo. A redução do prazo da dívida geraria uma economia de R$ 103.906,00 para o seu bolso (413.197,00 – 309.291,00 = 103.906,00).
Cliente que conseguiu redução de 0,50% na taxa de juros, após 2 anos de amorização